今霜降，秋之最后節(jié)氣，意味著寒冬即將到來(lái)。對(duì)于持續(xù)降溫的樓市而言，又將過(guò)一個(gè)怎樣的冬天?

　　前三季度樓市降溫明顯

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的前三季度房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)增速連續(xù)第9個(gè)月回落。此外，房屋新開工和銷售等指標(biāo)也全面走弱。雖貴為傳統(tǒng)金九旺季，然季節(jié)性利好亦未給銷售帶來(lái)反彈。

　　房地產(chǎn)投資增速連創(chuàng)2009年8月以來(lái)新低。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年1-9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資68751億元，同比名義增長(zhǎng)12.5%(扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)11.7%)，增速比1-8月份回落0.7個(gè)百分點(diǎn)(見圖1)。其中，住宅投資46725億元，增長(zhǎng)11.3%，增速回落1.1個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.0%。房企融資環(huán)境尚未改善，資金壓力依然較大，導(dǎo)致投資意愿持續(xù)降低。

圖1 房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售、新開工增速走勢(shì)

　　據(jù)了解，房企資金來(lái)源增速進(jìn)一步下滑。1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金89869億元，同比增長(zhǎng)2.3%，增速比1-8月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中下滑原因主要是銀行貸款出現(xiàn)2%的幅度下降所導(dǎo)致,企業(yè)仍面臨較大資金信貸壓力。

　　此外，1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積24014萬(wàn)平方米，同比下降4.6%，降幅比1-8月份擴(kuò)大1.4個(gè)百分點(diǎn);土地成交價(jià)款6781億元，增長(zhǎng)11.5%，增速回落1.3個(gè)百分點(diǎn)。這將對(duì)明年的房地產(chǎn)開發(fā)投資造成很大影響。

　　金九傳統(tǒng)旺季，銷售未實(shí)現(xiàn)反彈。1-9月份，商品房銷售面積77132萬(wàn)平方米，同比下降8.6%，降幅比1-8月份擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額49227億元，同比下降8.9%，降幅與1-8月份持平。而與此同時(shí)，房?jī)r(jià)跌勢(shì)仍在繼續(xù)。中指院數(shù)據(jù)顯示，9月全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅均價(jià)跌幅擴(kuò)大，按月下跌0.92%，為連續(xù)5個(gè)月下跌，跌幅較上月擴(kuò)大0.33個(gè)百分點(diǎn)。9月底，央行出臺(tái)的新房貸政策對(duì)改善性需求有一定提振，然對(duì)投資的影響存在滯后效應(yīng)。

　　房屋新開工面積雖仍呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，不過(guò)降幅繼續(xù)收窄。1-9月份，房屋新開工面積131411萬(wàn)平方米，下降9.3%。降幅環(huán)比上月收窄1.2個(gè)百分點(diǎn)，單月同比下降0.2%,單月環(huán)比上升5.4%,呈現(xiàn)企穩(wěn)趨勢(shì)。由于銷售未來(lái)存在好轉(zhuǎn)可能，明年新開工會(huì)恢復(fù)正增長(zhǎng)。

　　銷售難好轉(zhuǎn)，庫(kù)存繼續(xù)增大，創(chuàng)近5年新高。9月末，商品房待售面積57148萬(wàn)平方米，比8月末增加988萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加629萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加46萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加206萬(wàn)平方米。

　　政策頻出欲解樓市困局

　　今年以來(lái)，樓市持續(xù)降溫。以此為背景，全國(guó)各地開啟樓市限購(gòu)令“松綁”模式，46城中，仍在執(zhí)行限購(gòu)的城市就只剩下北京、上海、廣州、深圳及三亞5城。各地先后松綁限購(gòu)，并未產(chǎn)生明顯效果。

　　9月30日，央行出臺(tái)房貸新政，涉及“貸清不認(rèn)房”、“最低7折利率”等優(yōu)惠政策。隨后三部門發(fā)文要求各地放松公積金貸款條件，這有利于激發(fā)市場(chǎng)需求(見表1)。

　　表1 兩大樓市政策

　　樓市利好帶動(dòng)鋼市回暖 后市勿盲目樂(lè)觀

　　今年以來(lái)，樓市的低迷拖累經(jīng)濟(jì)和鋼市。房地產(chǎn)行業(yè)是鋼材市場(chǎng)的主要下行消耗行業(yè)，其疲軟走勢(shì)必然帶來(lái)鋼鐵消費(fèi)能力的下降。如今，在政策的推動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)積極的一面。受政策推動(dòng)，樓市銷售回暖，提振鋼市信心。鋼市也因此在經(jīng)歷8、9月的暴跌后，價(jià)格止跌翻紅。

　　如果樓市持續(xù)回暖，勢(shì)必會(huì)影響到鋼鐵行業(yè)，及其下游工程機(jī)械、家電等的需求。不過(guò)，樓市回暖程度尚待觀察。我們也可以從統(tǒng)計(jì)局已發(fā)布的數(shù)據(jù)看到，樓市依然面臨供過(guò)于求的局面，房企面臨巨大的去庫(kù)存化壓力，且資金依舊緊張，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速或仍將低位運(yùn)行，進(jìn)而影響到鋼材相關(guān)的需求釋放。此外鋼市淡季臨近，后期需求不可盲目樂(lè)觀。

　　附錄：影響2014年樓市那些新政